اجرای حکم تخلیه منزل چگونه است؟ شرایط تحقق این امر از سوی موجر دربردارنده چه مواردی است؟ مدارک مورد نیاز برای طرح و اقامه این دعوای حقوقی چیست؟ موانع اجرای این حکم چه مواردی است؟ نگین رئیسی وکیل متخصص حقوقی مفصلا پاسخ میدهد.
طرفین این دعوای حقوقی چه اشخاصی هستند؟
موضوع این مقاله راجع به اجرای حکم تخلیه منزل است. قبل از هر توضیحی درباره این موضوع باید گفت تخلیه منزل به هر دو نفر مالک و مستاجر ارتباط داده می شود. یعنی اینکه گاهی این حق با مالک است که حکم تخلیه را برای ملکش بگیرد. و گاهی مستاجر می تواند بنا فسخ قرارداد آن هم به دلایلی که در قانون مطرح گردیده است. این امر را تحقق بخشید. اما اجرای حکم تخلیه منزل بیشتر و در تمامی اوقات از سوی مالک نسبت به مستاجر اعمال می شود. برای روشن تر شدن هر چه بهتر این مطلب به بیان توضیحاتی پیرامون آن می پردازیم.
◁◁ بیشتر بدانید: تخلیه ملک و قوانین و شرایط آن
اجرای حکم تخلیه منزل چگونه است؟
نگین رئیسی وکیل حقوقی میگوید: همانطور که مستحضر هستید و امروزه عرف است بین مردم، آنان املاک خود را توسط اجاره نامه در اختیار یکدیگر قرار می دهند. این توافق نامه ها یا اجاره نامه های عادی حاوی اطلاعات شخصی طرفین منعقد کننده قرارداد و همچنین مشخص کننده سایر امور که مهمترین آن مدت زمان اجاره است، می باشد. مطابق با قانون هر مالکی این حق را خواهد داشت که با اتمام مدت اجاره و یا بروز برخی تخلفات توسط مستاجر که در ذیل به آنها اشاره خواهیم کرد. درخواست حکم تخلیه را برای ملک خود از مراجع قضائی ذیصلاح داشته باشد.
نکته: محاکم ایران برای رسیدگی به این طیف دعاوی از قانون های ارتباط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ بهره می برند.
اجرای حکم تخلیه منزل و شرایط تحقق آن از سوی موجر
اجرای حکم تخلیه منزل، اصولا مالکین زمانی می توانند اقدام به این امر نمایند که شرایط مطروحه در پایین وجود داشته باشد. البته علل دیگری هم می تواند موجب بروز این حق برای مالکین شود. اما شاید بتوان این شرایط را از اساسی ترین و شایع ترین علل این امر نام برد.
۱ . به پایان رسیدن مدت اجاره نامه و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر.
۲ . گذشت سه ماه از تاریخ سر رسید پرداخت ماهیانه من باب اجاره بهاء و عدم پرداخت هیچ وجهی منوط به این امر.
۳ . استفاده غیر مشروع از ملک توسط مستاجر.
۴ . انتقال ملک مورد اجاره به شخص ثالث توسط مستاجر
البته راجع به گزینه چهارم می توان گفت این امر زمانی می تواند مورد استناد قرار بگیرد که این حق از مستاجر در اجاره نامه سلب شده باشد. لذا اگر سلب نشده باشد، نمیتوان به مرحله اجرای حکم تخلیه منزل با استناد به مورد چهارم فکر نمود.
اجرای حکم تخلیه منزل به استناد قرارداد پیشین به منصه ظهور خواهد رسید. قرارداد فی ما بین موجر و مستاجر در دو حالت رسمی و یا غیر رسمی و عادی تنظیم میشود. اگر این قرارداد اجاره نامه به صورت رسمی باشد، مالک برای دریافت حکم تخلیه می بایست به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کند و با صدور حکم تخلیه برای انجام مرحله اجراییه باید به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد را تنظیم نموده است، مراجعه شود. در صورت غیر رسمی بودن قرارداد مراجع قضایی موضوع را بررسی خواهند کرد.
اجرای حکم تخلیه منزل و مدارک مورد نیاز آن
اجرای حکم تخلیه منزل را برای آنکه بتوان به منصه ظهور در آورد می بایست قبل از آن, اقدام به تهیه حکم از مراجع قضایی کرده باشیم و با طی شدن روند قضایی مربوط به آن این امر را تحقق بخشیم. برای دریافت حکم تخلیه می بایست سند مالکیت و هم چنین قول نامه فی مابین خود و مستاجر را تقدیم دادگاه نمائید. سپس با اثبات یکی از شرایطی که در بالا به آنها اشاره کردیم قادر خواهید بود حکم تخلیه منزل خود را از مراجع قضایی دریافت کنید. از جمله ماده های استنادی برای این امر می توان به ماده ۴۹۴ قانون مدنی یا ماده های ۱ و ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ و یا ماده های ۱ و ۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ اشاره نمود.
نکته: مهلت مستاجر پس از صدور حکم تخلیه, ۷۲ ساعت می باشد که این امر قابل اعتراض نیست.
اجرای حکم تخلیه منزل و مرجع رسیدگی به آن
اجرای حکم تخلیه منزل، همانند اکثر دعاوی که بین دو مرجع شورای حل اختلاف و دادگاه تقسیم می شود. این دعوا نیز از این قاعده مستثناء نیست. ما می دانیم مطابق با قانون اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع صالح به رسیدگی به دعوا شورای حل اختلاف محل وقوع ملک خواهد بود. حال اگر ملک مورد اجاره تجاری باشد. رسیدگی به این امر در صلاحیت دادگاه است.
تفاوت اجاره در قرارداد عادی با رسمی
وکیل متخصص دعاوی حقوقی اینگونه ادامه می دهد که تفاوت این دو در این است که مطابق با ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ قرارداد اجاره عادی باید به وسیله حداقل دو نفر به عنوان شاهد گواهی شود. اگر مستاجر بعد از به پایان رسیدن مهلت اجاره ملک را تخلیه نکند. مطابق با مواد قرارداد با ایشان رفتار می شود. از جمله این رفتارها می تواند تعیین اجاره بهای روزانه و یا وجه التزام باشد.
نکته: اگر در قرارداد اجاره در مورد مبلغ اجاره روزانه یا وجه التزام بعد از به پایان رسیدن مهلت مقرر حرفی به میان نیامده باشد. شخص مستاجر باید اجرت المثل ایام تصرف را به مالک بپردازد.
اجرای حکم تخلیه منزل و موانع اجرای آن
اجرای حکم تخلیه منزل فوری است. همانگونه که در مطالب فوق بدان اشاره گردید. دستور تخلیه به صورت فوری اجرا می شود. اما در شرایطی خاص مستاجر می تواند اجرای حکم را متوقف سازد. اگر بخواهیم این شرایط را نام ببریم باید گفت:
۱ . زمانی که مستاجر مدعی می شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است.
۲ . مستاجر ادعا کند که سند مورد استناد و استفاده توسط موجر اصالت ندارد.
از آنجایی که مستاجر پیش از اتمام مهلت تخلیه نمی تواند عملیات را متوقف سازد پس باید برای دادرسی فوری اقدام کند و بدون دادخواست دلایل خود را به محکمه ارائه دهد تا این امر توسط مرجع قضایی مورد بررسی قرار گیرد.
تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در چیست؟
وکیل دعاوی اجاره به این پرسش اینگونه پاسخ می دهد: همانطور که می دانیم مطابق با قانون، دستور تخلیه در صورتی صادر می شود که رابطه موجر و مستاجر بر طبق قانون مصوب ۷۶ باشد. و شرایط آن قانون در اجاره نامه لحاظ و رعایت شده باشد. اما حکم تخلیه در صورتی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی این امکان وجود نداشته باشد، که با استناد به قانون بتوان دستور تخلیه را صادر کرد. پس این امر به این معناست که نیاز به دادرسی وجود دارد. و نتیجه دادرسی به صورت حکم خواهد بود.
◁◁ بیشتر بدانید: تخلیه عین مستاجره به دلیل تغییر شغل
با توجه به موضوع فراگیر اجاره املاک که به نوعی جزء اصلی ترین نیازهای ایشان به شمار می آید و همچنین برای راحتی هر چه بیشتر در امور بستن قراردادها این امر امروزه توسط اجاره نامه های عادی انجام می شود. همانگونه که می دانید اسناد عادی از درجه ارزش و اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی برخوردار هستند. پس توصیه می گردد قراردادهای خود را به صورت رسمی تنظیم نمایید و اما توصیه ای دیگر اینکه با توجه به همه گیری ویروس کرونا و شرایط بد اقتصادی از مالکان محترم استدعا می شود که تا حد امکان با مستاجرین خویش همکاری نمایند. تا با کمک هم بتوانیم این شرایط دشوار را به سلامت پشت سر بگذاریم.
نگین رئیسی با داشتن سالها تجربه در زمینه مسائل حقوقی و کیفری آماده خدمت رسانی به شما عزیزان می باشد.